A Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento divulgado no Informativo de Jurisprudência n. 908, de 3 de novembro de 2026, concluiu que o proprietário que consta no registro de imóveis tem legitimidade para responder pela execução fiscal de IPTU. A conclusão vale mesmo quando ele transferiu a posse e os direitos sobre o imóvel por instrumento particular e comunicou o negócio ao município. Para empresas que compram, vendem ou mantêm imóveis, o precedente mostra que o contrato sem registro pode não bastar para afastar a cobrança do nome que consta na matrícula.
O caso analisado
O julgamento envolveu uma execução fiscal ajuizada por um município para cobrar IPTU dos exercícios de 2002 e 2005. Na origem, a sentença acolheu a exceção de pré-executividade e extinguiu a execução por ilegitimidade passiva do proprietário registral.
O tribunal de origem manteve esse entendimento. Segundo o Informativo, o fundamento foi que a transferência da posse e dos direitos sobre o imóvel havia sido comunicada ao município antes dos fatos geradores. O caso chegou ao STJ como o REsp 2.294.977-SC, de relatoria do ministro Francisco Falcão, julgado por unanimidade em 20 de outubro de 2026.
Os fundamentos da decisão
O STJ partiu do artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN). A norma define como contribuinte do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o possuidor a qualquer título. Assim, mais de uma pessoa pode estar vinculada ao mesmo imóvel como sujeito passivo.
A Turma lembrou o Tema 122 dos recursos repetitivos. Nele, a Primeira Seção firmou que tanto o promitente comprador quanto o proprietário ou promitente vendedor, cujo nome permanece no Registro de Imóveis, podem ser responsáveis pelo IPTU. Cabe à legislação municipal indicar o sujeito passivo.
Segundo o Informativo, a existência de um possuidor apto a responder pelo tributo não exclui, por si só, a responsabilidade do proprietário registral. A tese repetitiva também não condiciona essa responsabilidade ao desconhecimento do negócio particular pelo Fisco. A única exceção apontada no precedente seria a própria lei municipal retirar a responsabilidade do proprietário registral, o que não ocorreu no caso.
Registro e artigo 123 do CTN
O acórdão também se apoiou nos artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil. Por essas regras, a propriedade imobiliária transmitida entre vivos só é adquirida com o registro do título translativo. Enquanto o registro não é feito, o alienante continua sendo havido como proprietário.
O artigo 123 do CTN reforça essa conclusão. Ele estabelece que convenções particulares sobre responsabilidade pelo pagamento de tributos não podem ser opostas à Fazenda Pública para modificar a definição legal do sujeito passivo, salvo disposição de lei em contrário.
O julgado menciona ainda o EREsp 2.174.294/DF, em que a Primeira Seção reconheceu que, na doação decorrente de excesso de meação, o fato gerador do ITCMD só ocorre com o registro do título no cartório competente. Em ambos os casos, o registro tem papel central na definição da relação com o Fisco.
Com isso, a Turma concluiu que a transferência particular da posse e dos direitos sobre o imóvel, ainda que comunicada ao município antes do fato gerador, não elimina o vínculo dominial do proprietário registral. Também não afasta a legitimidade dele para responder pelo IPTU.
Alcance do julgamento
O entendimento não exclui a responsabilidade do possuidor, que também pode ser sujeito passivo conforme o artigo 34 do CTN. O que a Turma afirmou é que a presença de um possuidor não retira, por si só, a legitimidade de quem consta como proprietário no registro.
A decisão trata da relação com o Fisco municipal. A divisão do custo do imposto entre vendedor e comprador é matéria contratual, e o artigo 123 do CTN impede que esse ajuste seja oposto à Fazenda para alterar o sujeito passivo. Cada situação depende também da lei do município e das provas do caso.
O que as empresas devem observar
- Verificar se os imóveis vendidos, integralizados ao capital ou adquiridos por instrumento particular estão efetivamente registrados na matrícula.
- Conferir a legislação municipal aplicável, pois ela pode indicar quem é o sujeito passivo do IPTU.
- Prever, nos contratos de compra e venda e de promessa, a responsabilidade pelos tributos e a obrigação de registrar o título, lembrando que esses ajustes têm efeito entre as partes.
- Acompanhar notificações, certidões de dívida ativa e execuções fiscais de IPTU relativas a imóveis já alienados, avaliando a defesa cabível em cada caso.
- Manter documentação organizada sobre datas de transferência da posse, comunicações ao município e registros em cartório.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso concreto.
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