STF decide que empresas imobiliárias podem transferir imóveis ao capital sem pagar ITBI

O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que empresas do setor imobiliário também têm direito à imunidade do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) quando imóveis são transferidos para a integralização de capital social. O julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 1.495.108, sob o Tema 1348 da repercussão geral, foi concluído em 19 de outubro de 2026. Para a maioria dos ministros, o benefício previsto na Constituição independe da atividade principal da empresa, mesmo quando ela atua na compra, venda ou locação de imóveis. A decisão afasta uma restrição utilizada por municípios para cobrar o imposto nessas operações e deverá orientar outros processos sobre a mesma controvérsia.

Na prática, a integralização de capital ocorre quando um sócio transfere um imóvel para o patrimônio de uma empresa como forma de contribuir para seu capital social, em vez de realizar o aporte em dinheiro. Embora a Constituição já previsse imunidade de ITBI nessa operação, havia divergências sobre sua aplicação a empresas dedicadas principalmente às atividades imobiliárias. O STF esclareceu que a atuação predominante na compra, venda ou locação de imóveis não autoriza, por si só, o município a cobrar o ITBI quando o imóvel é transferido para integralizar o capital social, observados os limites da imunidade.

A decisão pode ter impacto relevante para holdings patrimoniais, administradoras de bens e empresas que estruturam ou ampliam suas operações por meio de imóveis. Além de reduzir custos em determinadas operações societárias, o entendimento permite reavaliar cobranças municipais e situações em que o ITBI tenha sido recolhido apesar da imunidade, observados os prazos e as condições legais. Entretanto, o benefício não é ilimitado: conforme o entendimento do próprio STF, a imunidade alcança apenas o valor destinado à integralização do capital social, podendo haver tributação sobre a parcela excedente. Operações simuladas ou fraudulentas também permanecem fora da proteção constitucional.

Para empresários e investidores do setor imobiliário, o julgamento representa maior segurança jurídica na organização do patrimônio e na capitalização de sociedades. A decisão não elimina o ITBI das operações comuns de compra e venda, mas esclarece uma distinção que pode influenciar diretamente os custos de constituição e expansão de empresas. Antes de transferir imóveis ao capital social ou questionar cobranças anteriores, é fundamental conferir o valor destinado ao capital, a documentação da operação e o fundamento utilizado pelo município para exigir o imposto. A economia tributária pode ser relevante, mas seus efeitos concretos dependem das características de cada operação e da correta aplicação dos limites reconhecidos pelo STF.

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