Por: José Carlos Andrade Maranhão
Artigo 185 do Código Tributário Nacional (CTN) estabelece uma regra fundamental na proteção do crédito público: presume-se fraudulenta a alienação ou oneração de bens por sujeito passivo em débito com a Fazenda Pública, por crédito tributário regularmente inscrito como Dívida Ativa. Essa norma, essencial para a arrecadação, impõe um rigor extremo ao comprador, colocando a segurança jurídica da transação imobiliária em xeque.
O ponto crucial, consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) no Tema 290, é que a fraude é presumida de forma absoluta a partir da inscrição do débito na Dívida Ativa, não dependendo da prova de que o comprador (adquirente) sabia da dívida. A única forma de o devedor (vendedor) afastar a presunção é provar que reservou bens suficientes para o pagamento total da dívida inscrita, conforme o Parágrafo único do artigo. Diante desse cenário, a segurança do comprador depende inteiramente de sua diligência prévia.
A situação se agrava nas alienações sucessivas, em que o comprador atual adquire o imóvel de um proprietário intermediário que não é o devedor original. O STJ, ao aplicar estritamente o Art. 185 do CTN, tem estendido a ineficácia da primeira alienação fraudulenta a toda a cadeia de compradores subsequentes.
Para mitigar o risco imposto pelo Art. 185 do CTN, especialmente em cadeias de alienações, as cautelas (due diligence) devem ser aprofundadas. O comprador deve ir além das certidões negativas do vendedor atual e de seu cônjuge (Federal, Estadual e Municipal), e das certidões de distribuição judicial (Justiça Federal, Estadual e do Trabalho).
É crucial realizar uma análise aprofundada da matrícula para rastrear a cadeia completa de proprietários e as datas exatas de cada transferência. O comprador deve concentrar a investigação, principalmente, na cadeia de proprietários que alienaram o bem a partir de 09/06/2005 (vigência da LC 118/2005), pois é a partir dessa data que a presunção de fraude passou a depender apenas da inscrição em Dívida Ativa. A pesquisa deve focar, sobretudo, no primeiro proprietário que realizou a venda após essa data, e nos proprietários subsequentes até chegar ao seu vendedor.
Para cada proprietário identificado como elo de risco, o comprador deve solicitar, junto à Fazenda Pública (Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional, Procuradorias Estaduais e Municipais), Certidões de Débitos Inscritos em Dívida Ativa. Esta é a principal prova que vai indicar a viabilidade de uma compra, visando evitar a incidência do Art. 185, do CTN. A tentativa formal de solicitação (protocolada e registrada) serve como prova de que o comprador tentou, exaustivamente, cumprir seu dever de diligência, mesmo que haja recusa no fornecimento da certidão de terceiros.
Por fim, para constituir uma prova forte de diligência, o comprador deve depositar ou registrar em Cartório de Títulos e Documentos todas as certidões e documentos negativos obtidos. A formalização dessa pesquisa é importante para formar o ônus probatório e ajudar a demonstrar a boa-fé.
Em suma, o Art. 185 do CTN exige que o comprador adote uma postura ativa e investigativa, transformando a segurança jurídica da transação imobiliária em um complexo, mas indispensável, trabalho de rastreamento fiscal. Ignorar esse dever de cautela significa correr o risco de ter o imóvel perdido em favor do Fisco.
